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构成要件论:罪刑法定与机能权衡/蔡桂生

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 01:08:37  浏览:9394   来源:法律资料网
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  关键词: 构成要件;罪刑法定;机能性思考;古典和现代
  内容提要: 近代罪刑法定原则的确立,是社会转型和世俗化变革的产物 近现代构成要件论,则是罪刑法定思想的客观表现,是基于立法进行逻辑思考的成果构成要件及其符合性范畴构成了体系性地整理犯罪的可罚性条件的起始点;该范畴也同样承载着相应的社会机能期待和理论机能期待保障机能是该范畴所对应的、最为根本的社会机能,而违法推定机能则是该范畴最为基础的理论机能,构成要件是不法类型 根据我国的情况,应当在重视体系性思考、坚持古典王义构成要件论基本面的同时,辅助性地进行机能性思考,以处理现代社会的各种棘手问题。


 在刑法教义学研究中,构成要件这一范畴具有基石性作用。近现代以来的构成要件理论,起始于构成要件这一概念在刑法教义学中地位的确立。从时空上讲,这种构成要件理论离不开近现代欧陆法律世俗化这一背景。构成要件这一概念的产生,并不是自古存在的,也非某个人一时兴起之创造,而是欧陆历史演变的自然现象和必然结果。在我国,自晚清以来,近现代刑法学的产生和演变,主要取决于继受、发展欧陆的大陆法系刑法学,其中起到重要作用的有德国、日本刑法学和苏联刑法学。现代中国早已不是古典中国,而是传统和当代的结合,不是单纯的东方文化,而是东西方文化的融合。西方科学已经并且仍在转化为中国科学不可或缺的一部分。所以,讲德日和苏联刑法学中的概念演变,就是在讲世界刑法学中的概念演变,也就是在讲中国刑法学的概念演变。刑法学是没有国界的,[1]只有刑法规定才区分国界。只要在处理具体案例时,是适用本国法律解决本国案例,就是本国的学说和司法实践。构成要件便是这样一个没有国界的教义学范畴。对于这一范畴,我们可以在近现代法治发展进程这个背景中加以把握。具体而言,本文的思路是这样的:首先,构成要件的地位确立,离不开罪刑法定原则这一思想基础(第一部分)。在探讨了罪刑法定的历史背景后,我们关注的是构成要件论中的体系性思考和机能权衡(第二部分)。研究历史和外国的情况,都是为了处理我们当前面临的问题,因而,在本文第三、四部分,笔者基于罪刑法定原则对于我国刑法教义学发展的重要意义,专门研究了构成要件的类型性问题,并结合当代社会发展情况,在古典主义和现代主义的模式中进行了分析和选择。

  一、构成要件的地位确立

  从本质上讲,构成要件地位的确立,在法律史上,是罪刑法定(而非罪刑人定)思想在客观上的具体表现。尽管在公元纪年第二个千年之初,罪刑法定这一原则就在欧洲崭露头角,但其地位的确立,则离不开欧陆刑法从神权刑法向世俗刑法的转变,而这一转变的背后原因则是欧陆三十年战争(1618-1648年)后随着教会控制力之削弱而产生的政教分离。政教分离使得世俗国家的刑法只用于保障公民的自由,不再介人宗教控制的精神领域。[2]这构成了当时的历史时代背景。德国学者福利许(Frisch)曾经精准地描述了这一历史转变过程:[3]

  开始于15世纪、贯穿整个16世纪以及17世纪的前十年,对于欧洲绝大部分国家来说,是一个不安宁不稳定的时代。农民起义和劫掠团伙不断带给人们的是恐惧和灾难;加之当时统一的基督一天主信仰分裂以后,对抗纷争的不同教派之间持续不断的宗教战争,30年的战争中最终达到惨烈的极点。在这么一个不稳定、不安全、充满着惊风密雨、整个欧洲都遭受着蹂躏的时代,对于保护、安全和有序的制度产生强烈的需求,就是不难理解的了。而这种需求最终也只能依靠一种强有力的国家权力得以满足。但是经历战争之后仍不见分晓的信仰分歧也明显成了第二个问题:对于这种国家权力的合法性来说,依靠一种特定的神明或者信仰观念的宗教已经不再是合适的了。实现一种特定的信仰观念的主张,对于持不同信仰者来说,从以前的受约束者已经变成了精神压力和敏感刺激的言辞。因此,一个令人信服的、并且约束不同信仰的倡导者的国家合法性和国家权力就只能不依赖于上帝的信仰内容和信仰观念或者上帝的观察方式来获得。简而言之,所有各方所追求的是,保障一个安全、和平而有效益的共同生活,最终肯定也就满足了国家的合法性。主要是托马斯·霍布斯、胡果·格老秀斯和萨穆埃尔·普芬多夫这些人,把这种依赖于当时的时代情势的鲜明思想塑造成了一种国家的合法性、国家任务和授权的完整理念。从自由民的平等开始,国家对于公民来说是一种联合体,这个联合体应该保护个体公民符合共同意志的利益和权利,并且应该使得他享有其自由成为可能。因此,存在于神权国家的超验论推论和任务设置就应予以废弃。这样,国家就获得了世俗的合法性并只能局限于世俗的任务。刑法也受到这种有限任务的限制;仅仅违反宗教的行为方式的处罚根据和基础由此也就丧失了。

  可见,欧陆罪刑法定原则的确立是社会转型和世俗化变革的产物。我国社会自晚清以来,也出现了类似的现代化转型,但我国的现代化转型区别于欧陆社会转型之处在于:我国作为现代化的后发国家,表现的是一种所谓的应激型现代化;而欧陆作为现代化的先锋,其现代化具有一定的内生性。不过,随着世界现代化进程的深入发展,这两种现代化模式的差别已经大为缩小。倘若说晚清时期,我国还显然处于应激型现代化进程中,而至如今,现代化的社会需求已逐渐转向内生,今天的现代化动力更多地来源于社会内部。因此,我国也已经处于现代化转型深入发展期。

  就罪刑法定原则在我国的处境而言,有人曾对罪刑法定本土化进行了研究,并认为宪政的命运决定了罪刑法定在中国社会的命运。[4]应该说,这个判断是基本正确的。罪刑法定原则在刑法教义学上,主要是通过构成要件论加以体现的。由于我国正处于现代化转型过程中,贯彻罪刑法定原则正当其时,“因而与罪刑法定主义及人权保障机能相关联的构成要件论在我国具有理论意义和现实意义。”[5]现代刑法教义学中的构成要件论始于德国刑法学者恩斯特·贝林(Ernst Beling)的研究。[6]对此,或许有人以为,贝林的构成要件论产生在20世纪初,距离三十年战争已有三四百年时间,照这样推算,我国确立罪刑法定原则的时间还远未到来。其实,这种推算是机械的,没有注意到后发国家加速发展这一现象:我国已经用近两百年时间完成了西方国家四五百年才完成的现代化任务。

  对于我国刑法学所处的时代,我国学者陈兴良教授针对日本学者西原春夫教授批判构成要件论的观点有过合理论述:“如欲超越贝林,我们首先必须回到贝林,理解贝林,否则就没有超越而只有误解。即使今日贝林的构成要件论如西原春夫教授所言,已经成为‘悲哀的玩具’,我们也必须经历这需要玩具的犯罪论的童年时代。这就是说,我们必须从犯罪构成的歧路返回构成要件的原点,然后从问题的原点重装上阵。在这个意义上说,我国刑法学需要贝林构成要件论的启蒙。”[7]当然,我国是否真的准确地处于贝林的古典体系时代,而不是处于迈尔(M. E. Mayer)等人的新古典时代或其他犯罪论体系的时代,都可以讨论,但不应存在疑义的是:罪刑法定原则这一作为现代法治的铁则,是除了自圆其说这种逻辑标准以外衡量学说方案取舍的最重要标准。

  另外,需注意的是,在犯罪论体系中,贯彻罪刑法定不仅依赖构成要件这一范畴,犯罪成立的其他条件,也可以起到保障罪刑法定的作用。张明楷教授正确地指出:“无视法律所规定的容许性要件(阻却违法性的要件)而认定犯罪的做法(如将正当防卫认定为犯罪),依然违反了罪刑法定主义。再如,当责任年龄以14周岁为起点时,将年仅13周岁的人的杀人行为认定为犯罪(无视法定的责任阻却事由),也违反了罪刑法定主义。又如,对不具备客观处罚条件的行为科处刑罚,同样不符合罪刑法定主义。可见,为了保障罪刑法定主义的实现,认定犯罪必须在任何方面都具有法律的明文规定。”[8]当然,构成要件保障罪刑法定实现的机能得到了普遍认可并已广为人知。德国学者就这样写道,从罪刑法定原则中可直接推导出,仅当人的举止符合明确表述了受刑罚禁止或命令的行为的规定时,才可科以处罚。我们将这种对犯罪的描述称为构成要件。[9]

  二、构成要件论中的体系性和机能性思考

  本文所探讨的构成要件论,乃是大陆法系刑法教义学中作为犯罪成立首要条件的构成要件论。在刑法教义学研究中,犯罪论体系的研究占据着中心的位置,我国台湾学者许玉秀教授甚至说:“犯罪阶层体系可以算是刑法学发展史上的钻石,它是刑法学发展到一定程度的结晶。” [10]从实际意义上讲,采纳阶层式的犯罪论体系,乃是出于两点考虑:首先是要有逻辑,在前面的审查步骤中不得以后面才加以审查的东西作为前提;其次是要讲经济,要尽量避免进行多余的审查。[11]

  近一百年来犯罪论体系的演变,是以(不法)构成要件论的不断发展作为基础的。这一点,不仅在德国是这样,在日本也是如此。这种严谨精细的体系性研究,有时甚至发达到人们觉得它太发达的地步了。[12]但是,诚如我国学者所说:“对于刑法学这样一个关切公民生杀予夺的学科来说,过分精细之过错远远小于粗放之过错。因此,没有经历过精细的我国刑法学,是没有资格指责大陆法系刑法学过分精细的。” [13]体系性思考的成就便是刑法学的精细化或精致化,[14]而犯罪论体系的现代发展,一定程度上又是以(不法)构成要件论不断阐释作为前提的。在当代德国,自20世纪初以来,经过百年的发展,总论的框架性内容已臻于成熟,刑法教义学论争焦点多集中于细节处理和分则诠释,因而在教科书中刑法分则篇幅通常为刑法总则之两倍。退一步说,在相关的问题得以成熟的讨论之后,理性的人们便会自动地减少讨论,过度的讨论并不会也不能对现实产生多少影响。而在我国,由于现代化起步较晚,而且反复较多,故而,吸收消化德国在刑法总论基本问题上的既有合理成果,不仅经济,而且稳妥。

  (一)体系性思考

  1.现代构成要件论的产生是体系性思考的结果

  现代构成要件论的产生,在一定程序上,也是体系性思考的结果。由于19、20世纪之交,社会变动加剧,导致国家权力扩张,从而干预到公民权利。为了巩固罪刑法定的成果,需要对过分扩张的刑权力加以限制,这样在定罪过程中,提出体系上的新范畴以限制定罪处罚权就具有很重要的意义。这种新范畴必须符合逻辑准则,只有这样,它才有能力发展成为一个体系。正如普珀教授所说:“体系方法,本质上也就是一种逻辑的运用。随而,体系方法在很大程度上也承担在法学方法论中的命运。” [15]

  当然,在刑法中,这种体系新范畴的提出,也需要同时具备法律上的规定,这样才能依据法条借助逻辑而提出相应的范畴。例如1871年《德国刑法典》第59条规定:“若行为人实施可罚行为时没有认识到属于法定构成要件或提高处罚的情状的存在,则不得将该情状归属于他。”这样,法定的构成要件便是认识的对象,也就是说,是有罪责之认识所针对的对象,因而在这种对象当中便不得再有罪责。[16]这就使得作为认识客体的对象和认识主体的认识活动区分开来,而罪责乃是对这种认识活动的评价,它需要依附于这种认识,这也就使得法定的构成要件独立于罪责,此亦即后来人们说的认识错误的构成要件(Irrtumstatbestand)。质言之,构成要件及其理论在一定程度上也是立法的产物。

  现代的构成要件论的产生便是基于这样的社会背景和法律前提,当然,当代的构成要件论已经在很多方面修正了针对构成要件的这种认识。[17]但不管其具体构造怎样变化,构成要件符合性这个范畴因其产生之初就带有限制刑权力的旨向,故而,由它充当犯罪论体系中保障公民权利的象征就变得十分自然。德国学者马克森(Marxen)在研究了20世纪20、30年代德国反自由主义的刑法后写道:“构成要件符合性服务于保障制定法作为界分可罚和不可罚领域、界分国家权力领域和个人自由领域的界线。它要求:在更为客观的、尽量价值无涉的概念性审查中确定,是否在行为人的行为中可以找到法定构成要件的诸要素。放弃主观的审查标准以及较多价值评判性的审查标准,将使得清晰的界线成为可能,并将强化刑事制定法作为犯罪人以及非犯罪人的‘大宪章’的机能。凭借类推适用不利于行为人地扩张法定构成要件的做法,会与自由刑法的界分机能背道而驰。”[18]

  现代意义上的构成要件作为20世纪初新提出的概念,其实应该说是个包含了诸要素的新范畴,形成了体系性地整理犯罪的可罚性条件的起始点。在犯罪论体系发展过程中,经由构成要件符合性这个范畴,人们提出了许多新的犯罪审查方案和犯罪体系构造。新方案和新体系的提出及其互相竞争,所依靠的准则和方法即为逻辑。可以说,在整个20世纪,在德国居于统治地位的体系性方案,都具有这个特点。针对这些刑法体系性方案,许内曼(Schunemann)教授合理地论述道:“刑法体系被视为依照演绎逻辑之原则,从帝国刑法典所推导并整理出所有的可罚性条件与其彼此间的关系。根据这些可罚性条件及其彼此之关系,对于任何一个可想象之个案的可罚性问题都存有一个明确之答案,在必要时我们还可以透过进一步解释那些存在于整体体系中但并不完全清楚之规则,亦即透过体系中个别要素间之推导关系来得出答案。” [19]就体系性方案的必要性及其价值,他还进一步指出:[20]

  首先,学科中的个别认知必须相互纳入一个逻辑关系之中,才可以明白它们彼此在逻辑上是否可以互相包容或者不互相矛盾;

  其次,现有认知的秩序架构、规律,对反对见解的阐明,以及对现有知识随时依问题取向的处理,使得体系架构成为必要,而体系架构对任何学术发展都是不可或缺的;

  再次,放弃任何一个法学体系的建立,将意味着解决社会冲突,将停留在日常生活的领域和日常语言的体系架构内,并且因此随着于此所发现的各种见解、立场、争执、结论的多样化而改变。

  因而,刑法体系的价值在于,“它能直接导向正确的问题点,在于它能揭示所考虑的各种解决方案的后果,并且从而确保相关争论和解决方案的秩序化。” [21]“而建立相关争论与解决方案之间的秩序和脉络,并使它们更精确,是仅仅对社会冲突进行日常用语的描述和分析所无法达成的。” [22]显然,这些论述,已经相当充分地说明了以逻辑、推理为内容的体系性思考在法治国刑法理论中至关重要性。

  2.体系性思考亦应适度

  在社会变动加剧的时候,为了解决层出不穷的新问题,合目的性或政策性的思考也会兴起,也就是说,人们开始进行机能性的思考。但若这种合目的性或者机能性的做法超过一定限度,体系性的思考就应当针对这种现象提出对策,从而结束单纯应用机能性方案解决问题的做法。关于体系性思考,罗克辛教授很详细地指出了其相应的优点以及可能带来的危险。[23]希尔施( Hirsch)教授在考察上世纪下半叶德国刑法教义学的发展时指出:“恰似过多的教义学因为脱离了和法律生活现实的联系而使得思考缺乏成效,所以是有害的一样,过少的教义学则会给恣意开启方便之门从而丧失法治国的特性,也同样是有害的。” [24]普珀教授也指出对体系方法的期待应当适度:“曾经有好几个世纪长的时间,大家在法律问题的决定上极度高估了体系方法的功效;当人们最后承认体系方法并不能满足人们对它的过度期待时,这种方法便又同样地遭到极度的蔑视。” [25]在德国刑法教义学史上,“目的犯罪论体系的信徒与所谓因果犯罪论的信徒间曾经有过如同宗教战争般的激烈争执,这个争执一直持续到上个世纪60年代中期。这些犯罪理论,不外乎就是对于那些攸关可罚与否的个别法律问题,提出编排分类及其解决的体系设计。这些犯罪理论的体系设计中,每一种体系都主张自己是唯一正确的。但是当大家发现,我们从其中一个体系中也同样能够说明从另一个体系所得到的知识后,这个争议就在短短数年内平息,并且最终成为了泡影。” [26]

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法官职业化建设的原则

杨亚新


  法官队伍职业化建设必须遵循以下原则:一是坚持党的领导;二是坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导;三是坚持“四化”方针和“德才兼备”原则;四是坚持在《宪法》和法律范围内进行;五是坚持从中国国情出发,实事求是;六是坚持改革创新。
法官队伍职业化建设的基本内容:
  1、法官职业化
  即法官以行使国家审判权为专门职业,并具备独特的职业意识、职业职能、职业道德和职业地位。
  2、严格法官的职业准入
  按照《法官法》规定的条件选任法官,进一步规范法官选任程序,统一法官选任标准从学历、任职资格等方面提高法官职业准许入“门槛”。
  3、强化法官的职业意识
  (1)增强法官的政治意识、大局意识,在任何情况下始终与以江泽民同志为核心的常中央保持高度一致,在任何时候都服从服务于党和国家的工作大局;(2)增强审判独立意识和中立意识,根据自己对法律的理解和对法律事实的判断作出裁判不受外界的影响和干扰;(3)增强平等意识,坚持在适用法律上一律平等的原则,依法平等保护当事人的合法权益;(4)增强司法公正意识,坚持以事实为根据,以法律为准绳,严格遵守公开、公平的司法程序,确保司法公正;(5)增强司法效率意识,迅速、及时、高效的履行司法职责,坚决消除拖拉现象,确保案件在法定期限内审结,使当事人尽快摆脱诉累,合法权益得到及时有效的保护;(6)增强自尊意识,深刻认识自己从事的是一项崇高而光荣的事业,提升职业的神圣感和使命感;(7)增强司法文明意识,切实改革工作作风,遵守司法礼仪,坚决防止和克服方法简单、态度粗暴等现象;(8)增强司法廉洁意识,做到一身正气,一尘不染,执法如山,清廉如水。
  4、培养法官的职业道德
  严格执行《法官职业道德基本准则》,做到保障司法公正,提高司法效率,保持清正廉洁,遵守司法礼仪,加强自身修养,约束业外活动。
  5、提高法官的职业技能
  通过职业化建设,不断提高法官的法学理论水平,使其对法律知识有广泛的涉猎和深刻的理解;同时不断增强法官的审判实践经验和技能,提高驾驭审判活动的能力。
  6、树立法官的职业形象
  通过职业化建设,切实转变法官的工作作风和生活作风从小处着眼,从细微处入手,不断培养法官的职业气质,树立求实、严谨、刚直、廉洁、文明等职业形象,使法官尤为社会上受信任和尊重的人。
  7、加强法官的职业保障
  要从制度上确保法官依法履行职权,维护司法公正。(1)保障法官的职业权力。(2)保障法官的职业地位。(3)保障法官的职业收入,逐步提高法官待遇,增强法官职业的吸引力,维护法官职业应有的尊荣。
  8、完善法官的职业监督
  建立和完善符合法官职业特点的内部监督制约机制,充分发挥诉讼体制本身的监督制约作用。同时,主动、认真地接受人大及其常委会的监督,依照法定程序接受法律监督,积极接受民主监督、舆论监督,把内部监督和外部监督有机结合起来。
  三、坚定信心,克服困难,努力推进法官队伍职业建设
  实现法官队伍职业化,对于建设社会主义现代化法治国家,完善社会主义市场经济体制,促进先进生产力和先进文化的发展,维护广大人民群众的根本利益,将会产生巨大影响;对于法官适应审判工作专业化要求,自觉抵制腐朽思想的侵蚀,实现“公正与效率”工作主题,有着重大而深远的历史意义。
  1、审判管理行政化
  法院的行政管理与审判管理相混淆,导致案件决定权的归属按照行政职务高低来确定,形成行政权动作方式在法院审判权动作方式上的翻版—等级裁判体系。
  2、审判权行使地方化
  受管理体制历史沿革的影响,法院在处理审判职能与非审判职能、法律利益与地方利益之间的关系上难以消除地方色彩,容易以法律之外的权力与权威确定其功能指向,导致地方保护形成带有普遍性的客观存在。
  3、法官群体职业素质的大众化
  表现在三个方面:(1)政治素质亟待提高,不能很好地把忠实于法律与实现具有司法政策目标意义的党的路线和方针有机地结合起来。(2)专业化水准不高,无法形成“法律解释共同体”,裁决的形式合理性与实质合理性不能很好地统一起来;(3)职业道德水准不高,自律意识不强。
  4、法院对法官职业化的改革代价承受能力有限
  法官职业化使法院直接面临着两方面的无法回避的代价选择,一方面,法官职业化使制度内利益尤为法官获得自身利益的基本来源;另一方面,法官队伍过于庞大,知识背景参差不齐,加大了维系法官队伍这一价值共同体的难度,这就需要精简法官队伍。目前在法官职业化建设过程中,法院还是能有所为的,主要是通过提高法官的素质及建立相对科学的审判权运行新机制,从而为促进法官职业化建设的进一步展开奠定基基础性基础。
  (1)法官动态管理机制。
  (2)责任型审判权内部监督机制。
  (3)考评机制。
  (4)培训机制。
  (5)流程管理机制。
  (6)法院内部管理机制。
  根据肖扬同志的指示精神,当前,我们应当重点做好以下五个方面的工作:
  1、统一思想认识
  我国是一个实施依法治国方略不久的国家,传统的人治观念还根深蒂固,不少领导同志对法官职业化建设的重要性和必要性认识不足,他们不承认法官职业的特殊性。
  2、加强试点调研
  法官制度改革的政策性很强,也涉及到现职法官的切身利益。再加上我国东西部地区发展极不平稳,不仅经济发展速度相差很远,在人才储备方面也相差悬殊。
  3、急取政策支持
  法官职业化建设需要有政策支持需要得到党委、人大、政府的支持。
  4、抓好法官遴选工作
  最高人民法院已就加强和改进法官遴选工作发出了通知。把好入口关,提高法官遴选质量,是法官职业化建设的基础性工作。
  5、合理分类分流
  法官职业化建设当中的一个重要问题,就是对法院现有人员如何分类分流。首先要对法院的人员实行科学地分类管理。

邢台市商品房预售管理办法

河北省邢台市人民政府


邢 台 市 人 民 政 府 令


〔2005〕第 13 号




《邢台市商品房预售管理办法》已经2005年4月1日市政府第28次常务会议审议通过,现予公布,自2005年6月8日起施行。



市 长 姜德果


二○○五年五月八日





邢台市商品房预售管理办法

第一条 为加强商品房预售管理,维护商品房交易双方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、规章规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第三条 本市城市规划区内商品房预售必须遵守本办法。
第四条 邢台市房产管理局是商品房预售主管部门,具体负责本市城市规划区内商品房预售管理工作。
第五条 商品房预售应当符合下列条件:
(一)已交付土地使用权出让金,取得《国有土地使用权证书》;
(二)持有《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;
(三)签订建设工程施工合同,并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)六层以下(含六层)的商品房项目,完成基础并施工至二层以上(含地下室)结构封顶工程,七层至十二层(含十二层)小高层建筑完成三层以上(含地下室)结构封顶工程,十三层以上高层建筑完成五层以上(含地下室)结构封顶工程;
(五)预售的商品房项目未设定他项权。
第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向市预售主管部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。
第七条 开发企业申请办理《商品房预售许可证》,应当提交下列证件及资料:
(一)本办法第五条规定的证件资料及证明材料;
(二)开发企业资质等级证书和营业执照;
(三)开发企业办证申请;
(四)商品房预售方案应当包括商品房位置、面积、幢号、房号统一编排方案、开工和竣工交付日期、经审核批准的总平面图和分层平面图、建筑面积分户计算书、交付使用后的物业管理事宜等项内容。
第八条 商品房预售许可依照下列程序办理:
(一)开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料。材料齐全后,预售主管部门应当当场出具受理通知书;材料不全的,应当一次性书面告知需要补充的材料;
(二)预售主管部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核;
(三)预售主管部门应组织本部门工作人员,会同开发企业人员到现场勘查,并作好现场勘查记录;
(四)开发企业的申请符合法定条件的,预售主管部门应当在受理之日起10日内,依法作出准予预售的行政许可书面决定,发送开发企业,并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发《商品房预售许可证》。准予商品房预售许可的决定,应当予以公示,公众有权查阅。
经审查,开发企业的申请不符合法定条件的,预售主管部门应当在受理之日起10日内,依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由,告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利,并发送开发企业。
商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖预售主管部门的行政许可专用印章。
第九条 开发企业可以分期或分单项(单位)工程向预售主管部门申请办理《商品房预售许可证》。开发企业按整体项目申请办证的,项目的每个单项(单位)工程均应符合本办法第五条、第七条规定方可办理整个项目的《商品房预售许可证》。
第十条 《商品房预售许可证》应当载明开发企业名称、预售商品房项目的名称、坐落位置、楼号、建筑面积、用途、许可证编号、有效期限等项内容。
《商品房预售许可证》自签发之日起生效。有效期为施工合同确定的计划工期。有效期届满预售许可证自动失效。有效期届满仍需继续预售的,开发企业可在《商品房预售许可证》届满前30日内,向预售主管部门申请办理《商品房预售许可证》延期手续,延期最长不超过一年。
第十一条 开发企业变更已批准预售的商品房项目的名称、范围、用途等事项,应持有关部门的批准文件,到预售主管部门变更《商品房预售许可证》。
第十二条 预售主管部门对新批、变更、延期以及失效的《商品房预售许可证》的商品房项目,实行公示制度。
第十三条 预售主管部门应对已核发的《商品房预售许可证》的项目进展情况进行监督检查。
第十四条 开发企业未取得《商品房预售许可证》,不得发布预售广告。
发布商品房预售广告,应当将拟发布广告的样式、内容报预售主管部门审核,预售广告内容必须合法、真实、准确,并且载明《商品房预售许可证》证号。
第十五条 开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《商品房预售许可证》,并向买受人书面明示下列事项:
(一)开发企业的名称、注册地址、联系电话及法定代表人;
(二)项目开发进度及竣工交付时间;
(三)商品房的坐落位置、设计环境、结构类型、户型、装修标准及公共和公用建筑面积的分摊办法;
(四)项目及其配套设施的平面示意图;
(五)预售商品房的价格及付款方式;
(六)物业管理事项。
第十六条 开发企业委托房地产中介服务机构销售商品房的,应当委托取得相应资质的房地产中介服务机构代理,与之签订书面委托合同,委托合同应当载明委托事项、范围、权限、期限和责任。
受委托机构应当向买受人明示下列事项:
(一)开发企业出具的商品房销售委托书;
(二)受委托机构的资质证书及营业执照;
(三)本办法第十五条要求明示的事项;
(四)受委托机构的地址及联系电话。
第十七条 开发企业与买受人签订商品房买卖合同时,应当使用预售主管部门提供的国家统一格式的商品房买卖合同示范文本。
第十八条 开发企业应当在商品房买卖合同签订之日起30日内到预售主管部门办理登记备案手续。
预售主管部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房买卖合同网上登记备案。
商品房买卖合同登记备案手续委托代理人办理的,代理人应当持开发企业的书面委托书。
第十九条 商品房预售可以按套(单元)计价,也可以按建筑面积、套内建筑面积或套内使用面积计价。房屋套型、面积误差的处理方式等事项按《商品房销售管理办法》的有关规定执行。
第二十条 开发企业在与买受人未解除商品房买卖合同前,不得将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第二十一条 开发企业向买受人交付预售的商品房时,应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第二十二条 开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送预售主管部门。
第二十三条 预售的商品房交付使用之日起90日内,买受人应当依法到预售主管部门办理权属登记手续,开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件,由于开发企业的原因,买受人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和买受人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。
第二十四条 预售主管部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。商品房预售款在商品房项目竣工验收前,只能用于有关的工程建设,不得挪作他用。
第二十五条 开发企业违反本办法第六条第二款、第十一条规定的,未取得《商品房预售许可证》或未办理《商品房预售许可证》变更手续擅自预售商品房的,由预售主管部门责令停止预售,没收违法所得,并可处以已收取预售款1%以下的罚款。
第二十六条 开发企业有下列行为之一的,由预售主管部门处以警告,责令限期改正,并可处以一万元以上三万元以下罚款。
(一)未按规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》。
(二)委托没有资质的房地产中介服务机构代理预售商品房的。
第二十七条 违反本办法第十七条、第二十一条规定,由预售主管部门予以警告,责令限期改正。
第二十八条 违反本办法第二十、二十二条规定,由预售主管部门给予警告、责令限期改正,并处以二万元以上三万元以下罚款。
第二十九条 开发企业违反本办法第二十四条规定,由预售主管部门责令限期改正,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
第三十条 开发企业隐瞒有关情况,提供虚假材料或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的,由预售主管部门责令停止预售,撤销商品房预售许可证,并处三万元罚款。
第三十一条 开发企业对预售主管部门作出的行政处罚决定不服的,可自接到行政处罚决定书之日起60日内,向同级人民政府或上一级主管部门申请行政复议,也可直接向人民法院提起诉讼。
第三十二条 预售主管部门和其他有关管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,依法追究行政责任,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 本办法自2005年6月8日起施行。

 

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